Fiscalité des SCPI : point sur le traitement fiscal des revenus et des plus-values

Etant « fiscalement transparente », les Sociétés Civiles de Placement Immobilier ne paient pas d’impôt. Par contre, les associés sont tenus d’en payer selon les bénéfices qu’ils gagnent, que ce soit via les revenus fonciers, les revenus financiers, ou encore les plus-values des SCPI.

Imposition des revenus fonciers

Il s’agit ici de l’essentiel des revenus imposables pour les associés des SCPI. Il correspond en effet aux loyers encaissés auxquels ont été soustraits les différentes charges. Chaque associé gagnera alors une somme offerte sous forme de dividende au proratat de son investissement dans la SCPI. Puis, ce sont ces associés qui devront déclarer les montants qu’ils auront perçus d’après ce que la société de gestion de la SCPI leur aura précisé.

Notez cependant que le montant imposable déclaré par la SCPI ne correspond pas forcément aux bénéfices perçus par l’associé, car il se peut que la société conserve une partie du gain pour des réserves en cas de travaux sur un immeuble par exemple. Ce qui fait que le revenu à déclarer au fisc par l’associé devrait au final correspondre au bénéfice réalisé au cours de l’année et non à la somme distribuée régulièrement par la SCPI.

Imposition des revenus financiers

Ces revenus classés fiscalement dans la catégorie des « revenus de capitaux mobiliers » correspondent aux gains liés à la gestion de la trésorerie à court ou moyen terme de la SCPI. Grâce aux liquidités en attente d’emploi dont disposent la SCPI, suite à la vente d’un actif par exemple, il lui est possible de placer ces revenus de manière sûre et disponible afin de générer de nouveaux bénéfices pour les associés.

La SCPI peut entre autres placer ces fonds sur des certificats de dépôts et les associés les percevront alors sous forme d’intérêts. Si en 2017 ces revenus financiers étaient sousmis à l’impôt sur le revenu selon sa tranche marginale d’imposition et aux prélèvements sociaux à hauteur de 15,50% au moment du paiement, l’imposition des revenus financiers a été modifiée depuis le 1er janvier 2018.

En effet, ces revenus indiqués obligatoirement par la SCPI aux associés sont imposés à un prélèvement forfaitaire unique ou PFU de 30%. Ce PFU correspond à l’impôt sur le revenu forfaitaire dont le taux s’élève à 12,8% et aux prélèvements sociaux au taux global de 17,20%.

Imposition des plus-values

Les plus-values des SCPI qui sont imposables correspondent à la cession de parts d’un associé, à la cession d’un actif immobilier et aux valeurs immobilières.

1- Traitement fiscal des plus-values relatives à la cession de parts

Chaque associé des SCPI peut revendre ses parts, mais sera par la suite soumis à l’imposition des plus-values immobilières dont la valeur nette dépend de la durée de détention de ces parts.

Ces plus-values immobilières seront alors soumises à l’impôt sur le revenu à un taux de 17,20% et aux prélèvement sociaux à hauteur de 17,20%. Si la plus-value nette dépasse toutefois les 50 000 euros, l’imposition se fera en fonction d’une taxe spécifique établie depuis le 1er janvier 2013.

Le calcul du montant à payer sera bien entendu sous la responsabilité du vendeur et réglé en même temps que l’établissement de l’acte de cession lorsque cette dernière a été faite entre particuliers. Si la cession a par contre été effectuée avec le concours de la société de gestion de la SCPI, c’est elle qui s’occupera de toutes ces formalités.

2- Traitement fiscal des plus-values sur les valeurs mobilières

Comme la SCPI peut également investir ses liquidités ou son fond de roulement dans des FCP ou encore des SICAV, il lui est possible de gagner des plus-values qui restent imposables pour les associés personnes physiques. Notez que depuis le 1er janvier 2018, ces plus-values sur les valeurs mobilières sont soumises aux PAF à un taux de 30%.

3- Traitement fiscal des plus-values sur les cessions d’immeubles

Il s’agit ici des plus-values gagnées à la suite de la cession d’un actif immobilier par la SCPI. Le calcul du montant de l’impôt ainsi que son paiement sont sous la responsabilité de la SCPI. Cependant, compte tenue de la transparence fiscale, ce sont les porteurs de parts qui sont redevables de l’impôt sur la plus-value.